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Investir dans les foncières cotées en 2024 : conseils et tendances

Les foncières cotées, ou sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC), sont des entreprises qui possèdent et gèrent des biens immobiliers, comme des bureaux, des centres commerciaux, des entrepôts ou des logements. Elles ont la particularité de distribuer la quasi-totalité de leurs bénéfices sous forme de dividendes, ce qui les rend attractives pour les investisseurs à la recherche de rendement.

Un secteur qui a souffert de la crise sanitaire et de la hausse des taux

Les foncières cotées ont été fortement impactées par la crise sanitaire de 2020-2021, qui a entraîné une baisse de la demande locative, une augmentation des impayés et des renégociations de baux, ainsi qu’une dépréciation de la valeur de leurs actifs. Le secteur a également subi la pression de la hausse des taux d’intérêt, qui rend moins compétitif le rendement des foncières par rapport aux obligations ou aux placements sans risque.

Ces facteurs ont provoqué une chute des cours de Bourse des foncières cotées, qui ont affiché une performance négative en 2020 et en 2021. Selon l’indice EPRA/NAREIT, qui regroupe les principales foncières cotées dans le monde, le secteur a perdu 15,6 % en 2020 et 8,9 % en 2021, alors que les marchés actions ont progressé de 16,3 % et de 25,7 % sur la même période.

Un rebond en fin d’année 2023

Toutefois, le secteur a connu un rebond significatif en fin d’année 2023, grâce à plusieurs facteurs favorables :

  • L’amélioration de la situation sanitaire, avec la généralisation de la vaccination et la levée progressive des restrictions, a permis une reprise de l’activité économique et de la consommation, ce qui a soutenu la demande locative et la valorisation des actifs immobiliers.
  • La détente des conditions monétaires, avec l’annonce par les principales banques centrales d’un arrêt ou d’une réduction de la hausse des taux d’intérêt, a rassuré les investisseurs sur la capacité de financement des foncières et sur la compétitivité de leur rendement.
  • La décote importante des foncières cotées par rapport à la valeur de leurs actifs, qui a atteint des niveaux historiques en 2021, a attiré l’intérêt des investisseurs à la recherche d’opportunités de croissance et de valorisation.

Ainsi, l’indice EPRA/NAREIT a gagné 18,4 % au quatrième trimestre 2023, portant sa performance annuelle à 6,7 %, supérieure à celle des marchés actions, qui ont affiché une hausse de 5,2 % sur la même période.

Quelles perspectives pour 2024 ?

Pour 2024, les perspectives du secteur des foncières cotées sont mitigées, car elles dépendent de plusieurs facteurs incertains :

  • L’évolution de la pandémie et de ses variants, qui peut entraîner de nouvelles mesures sanitaires et peser sur la reprise économique et la confiance des consommateurs.
  • L’évolution des taux d’intérêt, qui peut être influencée par la dynamique de l’inflation, la politique monétaire des banques centrales et la situation budgétaire des États.
  • L’évolution des comportements des locataires, qui peuvent privilégier le télétravail, le e-commerce ou la mobilité, et remettre en cause la demande de certains types de biens immobiliers, comme les bureaux ou les centres commerciaux.

Néanmoins, le secteur présente aussi des atouts, qui peuvent lui permettre de tirer son épingle du jeu en 2024 :

  • La diversification de son portefeuille, qui comprend des segments résilients ou en croissance, comme la logistique, la santé ou le résidentiel, qui bénéficient de la digitalisation, du vieillissement de la population ou de la pénurie de logements.
  • La qualité de sa gestion, qui repose sur une stratégie de rotation des actifs, une maîtrise des coûts, une innovation dans les services et une attention à la responsabilité sociale et environnementale.
  • La générosité de sa distribution, qui offre un rendement attractif, supérieur à 4 % en moyenne, et qui devrait être maintenu ou augmenté grâce à la reprise des bénéfices et à la réduction de l’endettement.

Comment investir dans les foncières cotées en 2024 ?

Pour investir dans les foncières cotées en 2024, il existe plusieurs possibilités :

  • Acheter directement des actions de foncières cotées, en sélectionnant celles qui présentent les meilleurs fondamentaux, les plus belles perspectives et les plus fortes décotes. Il faut toutefois être attentif aux risques de volatilité, de liquidité et de fiscalité.
  • Acheter des fonds ou des ETF (fonds indiciels) qui répliquent la performance d’un indice de foncières cotées, comme l’EPRA/NAREIT ou le FTSE EPRA/NAREIT. Cela permet de bénéficier d’une diversification géographique et sectorielle, ainsi que de frais de gestion réduits. Il faut néanmoins être conscient du risque de décalage entre la performance du fonds ou de l’ETF et celle de l’indice de référence.
  • Acheter des parts de SCPI (sociétés civiles de placement immobilier), qui sont des véhicules d’investissement collectif qui investissent dans des biens immobiliers et qui distribuent des revenus réguliers aux associés. Cela permet de profiter d’un rendement élevé, supérieur à 5 % en moyenne, et d’une fiscalité avantageuse. Il faut cependant tenir compte du risque de perte en capital, de la faible liquidité et des frais d’entrée et de gestion.

En conclusion, les foncières cotées sont un secteur qui a connu un rebond en fin d’année 2023, après avoir souffert de la crise sanitaire et de la hausse des taux. Pour 2024, les perspectives sont incertaines, mais le secteur présente des atouts, comme sa diversification, sa qualité de gestion et sa générosité de distribution. Pour investir dans les foncières cotées en 2024, il existe plusieurs solutions, qui présentent chacune des avantages et des inconvénients, et qui doivent être adaptées au profil et aux objectifs de chaque investisseur.

Sources :

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